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买房流程及注意事项 买房注意事项买房注意要点

时间:2018-08-15 09:25:38 来源:实用知识 点击:
    对于大部分人来说,买房是一生中最大的一笔支出,万一有什么闪失,有可能就把前面十几甚至几十年努力拼搏的积蓄一下子给清零,到时想哭都流不出眼泪了。所以,买房时一定要注意好多事项,现在就为大家介绍一下,买房注意事项,买房注意要点,买房的时候,要“拆掉思维的墙”的思想。         买房注意事项

  第一个坑:上家违约 

  怎么填坑? 

  1、如果 《居间协议》或 《定金协议》都明确了主要条款,下家有权要求上家继续履行该合同。 

  2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失,下家可以要求赔偿实际损失。 

  3、当然,更简单的办法是直接适用《定金合同》或《居间协议》中的定金罚则,即要求上家双倍返还。 

  第二坑:贷款出现问题。 

  下家贷款银行不给通过的,原因一般有两个:你的资信有问题,信用卡是不是刷了不按时还,薪资流水不稳定……;第二个可能因为信贷政策的原因,贷款不足。 

  所以下家买房的时候,你手头就那么点钱的话,一定要提前跑银行问清楚能不能申请贷款,可以贷多少,不能只听中介怎么说,说你能贷,说你肯定能贷下来,他们就想着你能成交,轻易承诺后,事后出问题了,要么你违约,要么你就全款买。 

  第三坑:税费算出来吓死人,超出预算。 

  税费像营业税、个人所得税、契税等,受国家宏观调控、经济政策的影响大,变动性大。所以到底交多少经常会发生变化。 

  关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况: 

  1、双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。 

  2、约定由下家来承担所有税费,上家只管 “到手价”。这种约定对下家有一定的风险,因为如果签约后到交易期间,税收发生变化,那么增加的税收只能由下家承担了。 

  3、做低房价。双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以 “装修款”或 “房屋补偿款”的名义支付差额部分。。 

  第四坑:定金。 

  交定金其实作用就是确保双方能签正式合同。但也会出现这样的情况。 

  1、付了定金以后,其中一方违约,守约方可按照定金罚则处理,也就是说下家违约的话,上家可以没收定金;上家违约的话,下家可以要求双倍返还定金。 

  2、付了定金以后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,比如付了定金后下家才知道房屋还有抵押,而上家又需要用下家的房款来提前还贷,如不能协商一致,这时下家就可以要求解除定金合同,上家应当返还定金 (不是双倍返还)。 

  3、付了定金以后,定金并没有交到上家手上,而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,上家不能以自己没收到定金为理由,主张自己可以不受定金合同约束。 

  第五坑:户口问题。 

  上家卖房应当将户口迁出,买卖合同中一般也会约定上家交房前或者在交房后一段时间迁户口。户口虽然不影响交易,但会影响下家落户,如果下家买的是 学区房,或者买房就是为了落户,那么对房子的户口情况一定要有详细的了解,对上家户口迁出时间要有明确的约定。 

  户口问题可以给你送3个办法。 

  第一个办法是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。 

  第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。 

  第三个办法是约定如果上家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁,下家可以解除买卖合同并追究上家违约责任。 

  第六坑:房子的硬伤 

  有关房屋硬伤的一些想法。 

  非电梯房不在涉及范围(人的惰性每个时代都在变强,别墅即使只有两三层住户也可能不愿多爬楼梯)。 

  1、层高小于2.7米(一般测量阳台层高比较准,电梯与逃生梯内高度也能参考)。 

  2、小区车位配比低于40%。 

  3、外立面有相当明显的防水补丁,越新的小区说明质量越差。 

  4、物业管理费低于1.5元/平米,或者物业管理公司显而易见地不负责任的情况。 

  5、冬季每日最大阳光时间低于2小时。 

  6、1楼、2楼、顶楼,以及带有公共通道平台(可能为赠送面积)而难以保证安全的房型。 

  7、面前楼房栋距连30米都不到导致无隐私且采光差。 

  8、不论一梯几户,只有一部电梯本身就是硬伤,一旦意外故障,中高区住户简直要抓狂了。 

  9、所有卫生间都是暗卫,或者厨房为暗厨的户型。 

  10、不是优质高端住宅或豪宅的普通小区,房龄达到20年以上。

     买房注意要点

  1、故意隐瞒房屋缺点。

  例如约看房时间时,对低层的房子,中介喜欢约到晚上,或者下午太阳西照能照到的时间,原因很简单,早晨和上午,房子被挡住了,日照不行啊。

  2、与房主合谋,对买房者造成心理影响,催促赶紧下手。

  看过二手房的人,都知道,当你去看房子时,看了一圈房子,会机灵的问一句,房子多少钱?此时房主都会停顿一会,看看中介,这时中介就会接着说,**钱。

  有的中介,直接找托,也去一起看房子,转了一圈,很急切的说:看中房子了,但是钱能不能过两天交。遇到这种情况你会怎么想?这个房子赶紧买啊,人家过两天就定了。实际上这两天就是给你留下的定房子的时间。

  3、中介赚差价。

  这个应该大家都明白,就是房主要卖80万的房子,中介给你报85万,多出来的5万就被中介吃掉了。有的人会说,价格是跟房主谈,中介怎么说了算。错,房主让中介卖房子时,中介会让房主签一份代理合同,房主卖的价格肯定也是打听的市场价,而中介往上涨几万,到时候再稍降点,买方也会觉得赚了很大的便宜,高兴的赶紧交定金签协议。羊毛出在羊身上,这就如超市促销,把平时的价格提高,再打折而已。

  这种是遇到的真房主,真正赚差价时,中介会找一个别的人,充当房主,也有的时候,直接就房主不在。

  前几年,那些见不到房主,先公证过户的,都是被中介赚了差价了。

  4、带不带装修,家电之类的,口说无凭。

  转二手房,很多人会被房子的装修及家具吸引,此时中介为了快点促成交易,答应给撮合留下来家电之类的,殊不知,这只是中介的一方之言,房主同不同意还不一定,就是房主同意了,未落到纸面上,到时反悔,也没办法。 

  5、中介费全交。

  看中了房子,该签协议了,中介费是2%,大家都知道,可很少有人具体去看看协议内容,大部分人都认为2%是买卖双方各付,而现实是很多卖方啥也不管,房价是净收价。

  6、定房子的好处费。

  这种情况在卖方市场比较火的时候比较常见,就如限购前一段时间,房价涨的很厉害,买方造成了恐慌,看中一套房子,准备交定金,中介突然打电话,说房子还有好几个想订的,房主要卖给另一个人。你是买方,你会放弃吗?很多人会主动的说,我给你多少钱,你一定给我把这个房子定下来。

  7、评估费。

  多少人买完房子才知道这个评估费,更有甚者,不知道,评估费有的中介收0.3%,有的中介收0.5%。

  8、银行审批好处费。

  一切资料都提交上去了,就等着银行批贷款了,很多人都会想,贷款怎么还不下来啊,越着急的人,中介越能钻了空子。中国的国情就是这样。

  针对这段时间,不少朋友咨询买房的问题,我专门组织了几个业内的朋友,进行解答。有的朋友还零首付买到了房子。在此,我想说的是,选好位置,选好房子,只要你买,钱都不是问题,但钱都花在哪里,要搞清楚。

  买房的时候,要“拆掉思维的墙”的思想  

  1、“我喜欢的观点,就是正确的观点”

  很多时候,我们并不是在“参考”别人的观点,我们只是在寻找“让自己心里觉得舒服的观点”而已。没房子时觉得那些唱衰楼市的专家好有道理,买了房后又觉得这些专家纯粹扯淡。其实,房子没变、市场没变,变的仅仅是我们自己的喜好而已。可是,主观的喜好,在客观规律面前,毫无用处。

  所以不管关于楼市的观点,你是相信任志强专家一类的“房价必涨”,还是相信牛刀这类“唱空楼市”的专家,小宋觉得啊,起码在看这些专家文章的时候,

  首先,我们不要有先入为主的观点,要带有包容的心去看待不同的观点;

  其次,看文章内容,是情绪的发泄,是危言耸听的标题党,还是有合理的逻辑、论据和数据。

  最后很重要的一点,是要看这位专家过往的言论。是一直信口开河、张嘴就来的,还是经常被打脸、死不悔改的。如果牛刀的粉丝们,在看到他的文章时,能够翻翻他前几年的文章,就能马上知道,这个所谓的“房地产专家”,究竟是什么货色了。

  2、“无贷一身轻”

  我们在买房时必须考虑的问题是:全款还是贷款?如果是贷款,首付几成合适?

  其实,在我们国家,绝大多数的领域,不管是赋税、社保、福利,老百姓都从国家讨不到什么好处。近年来,唯一能向国家套利的机会,就是房贷。所以大家可以根据自身投资理财的特点,不要因为“看似很高”的银行利息,就放弃了这个唯一的福利。。

  这个之前我也说过,全款还是贷款?首付几成?其实稍有经济常识的人都会知道,单纯从金钱上计算,贷款买房然后拿余钱理财肯定比全款划算,而且贷款越多时间越长越划算。当然这个是在各方面综合考虑之后的结论,因为还有很多其他诸如个人的心里抗压能力,投资理财渠道等。所以大家也不要就认为“贷款是福利,越多贷越好”。

  建议很明显:“首付,比例越低越好;还贷,期限越长越好。”

  当然,这个建议并不会永远成立。什么时候会失效?当国家开始收缩银根,M2增速趋缓,CPI下降,进入加息周期时,以上建议,需要重新考虑。

  虽然你贷款30年,并不意味着你必须要还30年。为什么这么说?很多人的第一套房,是为了结婚,而且第一套房往往很难一步到位。因此到了生孩子、小孩上学时,都会有置换的需求。你买的房子,在几年后,是会被卖掉的。你的贷款,在那时候是会结清的。30年的贷款利息,其实只付了几年而已。有人会问,那我再买一套怎么办?还是得继续贷款啊。对,继续贷30年,只要之前的建议没有失效,你就可以一直享受贷款的福利,然后再过几年卖掉,换更大的房子。再有,如果你还10年,你每月需要还3万7,相信很多人无力承担。而还30年,你每月只需还约1万8,咬咬牙还能坚持。延长还款期,实际是给你提供了买房的机会,也给了你借着房贷的福利为自己增值的机会。

  因此,不要被房贷的利息总额吓到,这个数字,只是“看似很高”而已。

  另一个问题,等额本金还款,和等额本息还款,选择哪一个?有的人会因为后者的利息更高,而选择前者。看了以上分析,你应该明白,利息总额不重要,现在每月还款的数额更重要。等额本金前期还款金额较高,坚决选择后者。

  最后一个问题,要不要提前还贷。看你自己的判断,如果你觉得手头的现金,能够为自己创造每年大于房贷利率的利润,那就不用还。如果你享受的是八折、九折的贷款利率优惠,那就更不用说了。低利率高额贷款的福利,享受不了太久的,珍惜吧。

  3、“政府一直在控制房价,我相信政府”

  虽然各种资讯客户端里网友们都在骂政府,但是也不乏有一些特别相信政府不会放任房价不管的。小宋并不怀疑政策制定者对房价调控的决心,关键在于,调控的目标,是“过快增长”的房价,而不是“增长”的房价。政府要控制的,是过快增长带来的潜在风险,但政府同时需要的,是增长带来的财政收入啊。

  4、“单价越低的房子越好”

  很多情况下,都得要相信确确实实“一分钱一分货”。

  买一手房的话,如果发现楼盘价格和周边比,便宜很多,必须要找到原因,是装修成本不同,还是当时拿的土地价格不同,还是户型、装修风格、小区容积率的差异,等等。要知道一个道理,填上不会无缘无故掉下馅饼。

  买二手房,更是要小心这种明显比周边房子便宜的情况。一般中介都会忽悠说“房东急售”,所以降价抛售。实际这种情况,并不是很多。之前有个朋友,以为捡到个大便宜,很激动,最后打听才知道是凶宅(晚上写“凶宅”两字慎得慌)。

  当然,建议大家堤防便宜房,但也提醒大家注意节省中介费,除了传统中介2个点的中介费之外,互联网房交易服务平台诸如房多多这种交易费用2999起正在逐渐的被买家热衷。其实在这个行当,外行人看来是愤懑的,中介们凭什么带看看房,走走流程,就能拿百万房子的2个点?业内人也叫苦不迭,跑小区,挂房子,一套套带看房,嘴皮子磨烂了帮谈价,成单量月均只有0.2左右,一次赚他个2个点,根本就是应得!

  所以痛点其实是什么——房产行业目前的效率问题,人力物力各类资源是否发挥其所长。专人负责专事才能全面提高效率,找房的中介归找房,房产律师管合同,交易专家走流程……并根据各自服务赚相应的钱,这样,买家不用花太多钱,服务方也可以更好地提供专业服务。房多多目前就是这样的一个模式,置业专家很清楚市场的行情数据,以及成交案例中的价格范围,那么这有这样专门的置业专家团队帮买卖家谈价;那到了跑流程办贷款的时候,会有另一拨人帮忙办……等等。这就跟传统的中介从头忙到尾结束时要你交2个点的中介费的方式不一样。   

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